《住房租赁条例》施行引热议，厘清备案与“房东税”关系

今年9月15日，《住房租赁条例》将正式施行。作为我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，《条例》受到广泛关注，并由此引发有关“房东税”话题的热议。

《条例》明确，出租人应将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。对此，有市场观点认为，这是增收“房东税”的前兆。

多位专家表示，不应简单将备案和征税“划等号”。一方面，《条例》本身并不涉及税费政策的调整。另一方面，出租房屋相应的税费政策是执行了数十年的规定，并未新增税费种类。

个人出租房屋本就需纳税

在我国的税法体系下，个人出租房屋一直需要纳税，但并不存在“房东税”这一税种，个人出租住宅主要涉及增值税、房产税等税种，外界将其打包理解为“房东税”。

这些税种的计税依据和税率根据地区和政策有所不同，很多城市会以综合税率的口径进行征税。上海市税务局客服工作人员表示，在上海，个人出租住宅、月租金不超过10万元的情况下，以2.5%的综合税率口径统一征收。

举个例子，如果某房东出租的一套房屋月租为5000元，那么年租金为6万元，每年需要缴纳的综合税费为1500元。

业内人士介绍，个人房东纳税，可以到社区事务受理机构或“随申办”线上备案，但未来应税收入未申报风险将明显上升。个人房东需要及时了解政府最新政策表态，服从最新政策要求。

备案与征税的关系要厘清

上海市民对租房备案应该不陌生。2011年10月《上海市居住房屋租赁管理办法》施行，开始要求出租房屋进行备案。2022年颁布并实施的《上海市住房租赁条例》同样强调了“住房租赁合同备案”。

专家表示，备案和征税之间的关系需要进一步厘清。合同备案本身不能直接等同于强制征税，两者之间不存在必然关系。目前没有看到有税务部门宣称，会主动从合同备案信息发起追税。

关于网络热传的全面严格强制征税，业内人士表示，征税本身有成本，只有征税收益显著大于征税成本的时候，才会考虑全面强制征税。

就上海的实践来说，合同纳入备案的一大目的，就是为了规范租赁交易和确保合同有备可查，以及管理流动人员。租客有了备案合同，将更便于居住证办理和公积金提取用于租房等事项。

出发点是整治市场乱象

“关于‘房东税’的讨论，实则模糊了重点。《条例》的出发点是整治过去一段时间里出现的安全隐患、权益纠纷等住房租赁市场乱象。”严跃进分析，《条例》是立足于房地产发展新模式和租购并举的工作要求。

比如，住房租赁市场长期存在的“二房东”现象亟待规范。一些“二房东”违规隔断损坏房屋结构、截留租金，导致租客利益受损。《条例》明确，“自然人转租他人住房开展住房租赁经营业务，经营规模达到规定标准的，适用本条例有关住房租赁企业的规定”。

又如，针对出租房屋出现不当使用的现象，《条例》明确了出租房的基本标准，即符合建筑、消防等方面的标准和要求，同时禁止厨房、卫生间等非居住空间单独出租用于居住。

因此，《条例》提出，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

从这个角度来看，租赁合同备案的提出也就不难理解。租赁合同备案的出发点主要是公平公正保障租赁双方的合法权益，同时助力政府了解租赁住房市场总体态势。

（文章来源：上观新闻）

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