国有资产盘活：存量时代下的高效管理之道

　　在新经济形势之下，高效利用存量不动产成为国有企业提升资产效益重要且必要的手段。

　　近日，在戴德梁行北京不动产市场年中发布会上，戴德梁行北京估价及顾问服务部董事、北区新经济业务负责人金廉政向《中国经营报》在内的媒体分享了国有资产盘活的价值及经验。

　　在金廉政看来，国有企业盘活存量资产的过程不仅是对资产合规及运营现状的梳理，从而推动资管业务优化、实现战略升级，同时对于打通各层级、区域资产、构建业财一体化管理体系，塑造具有特色的市场优势有着重要意义。

　　随着市场进入存量时代，资产管理需要从简单的“管”字至上、运营管理成本控制，向精细化的资产运营管理转变。

　　金廉政分享道，目前众多央企和北京市属国企在集团层面纷纷成立资产管理公司、资产管理平台或资产管理部，其目的就是将管理视角从单纯的财务管理，提升到资产运营层面，对整体资产进行系统梳理和管理。

　　过去，国企管理资产往往局限于出租和基础物业管理。然而，面对当前写字楼市场严峻的竞争环境，如何抓住有限的新增租户需求，提升项目自身价值，关键在于实现“三管合一”，即运营管理、资产管理和物业管理的深度融合。

　　金廉政指出，物业管理是基础，运营管理和资产管理则侧重于项目的精细化经营，思考如何在基础服务之外，从项目运营和增值角度提供更优的管理模式。

　　金廉政强调，当前企业普遍面临资金压力，监管层也通过政策（如基础设施REITs）为企业提供资产盘活渠道和工具。同时，资本市场对不动产充分开放。因此，国有资产管理端必须形成“以终为始”的全链条管理思维，将项目未来资本化退出作为管理的终极目标。

　　这要求在整个资产运营管理中实现更高水平的精细化和效率。传统的“收租绑定大客户”模式面临企业资金压力和项目运营难题的双重挑战，唯有打通“投融管退”全周期，才能有效应对。

　　他同时提出，数字化是提升资产管理效率的关键。过去，许多集团内项目公司各自为政，缺乏集团层面的统一规划和运营协调。而通过搭建管理平台系统实现数字赋能，集团可以实时跟踪各资产表现、预判发展趋势，从而优化资源配置、协调租户策略。比如可以引导租户在集团内部不同品质的楼宇间流动。

　　金廉政认为，数字化赋能不仅提供财务台账，更提供运营台账，能清晰识别租约到期情况，主动启动续租谈判，抢占市场先机，这对于精细化资产管理至关重要。

　　基于多年服务央企及地方国企的经验，金廉政表示，国有资产管理普遍面临四大核心问题：一是家底未摸清，二是价值待提升，三是管理效能低，四是发展难持续。针对上述问题，众多企业已在探索解决方案。

（文章来源：中国经营网）

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