城市更新行动：推进城中村危旧房改造，构建房地产新模式

　　李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　近日，为深入贯彻中央城市工作会议精神，落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（简称《意见》），住房城乡建设部组织编制并印发了《城市更新规划编制导则》。

　　此前，中央时隔十年再次召开城市工作会议，城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效。为此，会议提出了“五个转变”的重要原则。某种程度上讲，房地产快速发展是增量时代的必然产物，当城市架构搭建好以后，房地产也要告别增量模式。

　　基于此，此次会议在部署城市工作7方面重点任务时提出，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造。关于房地产新模式，这几年国家及行业管理部门一直在探索实施，部分成果落地效果也很好。

　　同时，在现房销售制度、预售监管模式，配租加配售的保障性住房制度等方面，相关的新模式也日渐成熟。就房地产新模式而言，此次会议强调稳步推进城中村和危旧房改造，从存量提质增效、关注人的发展导向等角度，来全面看待和部署新时期的旧改工作。

　　此次会议明确提出以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升。5月15日发布的《意见》，对新时期的城市更新做了全新部署。在城中村改造方面，提出加快实施群众改造意愿强烈、城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的城中村改造项目。

　　同时，还要具备改造方案成熟、资金能够平衡两个硬性要求。这也揭示了，必然要告别大拆大建的城中村改造旧模式，转向整治提升为主的存量利用和提质阶段。这不仅是“五个转变”重要原则的彰显，也回答了城市发展为了谁、依靠谁等重大理论和实践问题。

　　也就是，通过完善城中村内部居住环境、生态环境，推动城中村公共服务、社会治理与城市均等化，使已进入城市的2.6亿外来人口、新市民，不仅能获得区位优、成本低、配套好的居住场所，还能通过城市治理覆盖到城中村，而融入到城市，成为真正的市民。

　　在危旧房改造方面，《意见》提出，加快拆除改造D级危险住房，通过加固、改建、重建等多种方式，积极稳妥实施国有土地上C级危险住房和国有企事业单位非成套住房改造。存量提质不仅提高供给效率，还能激发业主二次装修的需求。

　　此次会议上，7大任务中排在第二位的是，着力建设富有活力的创新城市。新一轮城中村改造中，若公共服务能均等化，新市民能融入城市，房地产作为支柱产业，作为大宗消费品的特性就会彰显出来。

　　基于以上分析，如果住区的软硬件都能够补上，城中村改造实现新市民“安居乐业”，相当于修复了房子的居住属性、需求基础，也夯实了楼市回稳的基础。住建部发布的《城市更新规划编制导则》，明确了从规划到策划，再到方案的清晰的技术路线。

（文章来源：21世纪经济报道）

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