房地产行业月度分析报告：8月销售环比回落 “金九”过半成色不足

　　投资要点

    　　本轮周期修复路径前瞻判断

    　　在我们5 月4 日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到了本轮周期的基本面修复路径，在5 月21 日专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中提到了房企估值的修复路径：

    　　1）在跟踪行业修复方面，我们认为可主要关注三方面：①成交量修复看带看量，②房价修复看抛压力度，③带看和量价修复持续性要看3 个月。

    　　2）修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。

    　　3）在估值修复节奏上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考2023H2，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022 年，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。

    　　土地成交：土地供需延续缩量，供求规模均降4 成左右

    2024 年1-8 月全国300 城推出住宅建筑面积1.7 亿平，同比下降40.9%，成交面积为1.3 亿平，同比下降37.4%；成交楼面价5918 元/平方米，较2023 年平均成交楼面价5814 元/平方米上涨1.9%。8 月前27 日住宅用地成交溢价率3.9%，较7 月下降0.3 个百分点，溢价率有所回落，截止8 月末，29 个重点城市经营性用地计划平均完成率仅为24%，土地市场总量供需成交面积和金额走弱，但部分核心城市土地价格呈现企稳或上升趋势，土地市场量少质优的现象依然存在。

    　　市场成交：淡季新房成交保持低位，二手房累计跌幅收窄

    1）新房：30 城新房销售绝对值低位运行，累计同比降幅有所收窄。根据克尔瑞数据，8 月30 个重点城市整体成交923 万平方米，环比下降9%，同比下降20%，8 月单月成交量仅和1 月相当，与二季度均值相比下降 23%。2024 年1-8 月累计成交同比下降34%，降幅较7 月收窄2 个百分点。根据国家统计局数据，1-8 月全国新建商品房销售面积为6.1 亿平方米，同比下降18.0%，降幅环比收窄0.6pct；8 月单月商品房销售面积为0.65 亿平方米，同比下降12.6%，环比提高3.53%。

    　　2）二手房：二手房成交环比回落，累计成交面积降幅收窄。根据克尔瑞数据，8 月24 个重点城市二手房成交面积为1337 万平方米，环比下降14%，同比增长10%，增幅明显收窄。24 年1-8 月累计成交面积为11049 万平方米，累计同比下降1%，跌幅延续收窄趋势。

    　　3）冰山指数：活跃指数环比升高，房价指数月环比跌幅保持为1%。重点50 城冰山活跃指数8 月第四周冰山活跃指数绝对值环比上升8%，市场经历7-8 月淡季后带看热度略有提升；8 月25 日重点50 城冰山房价指数为18369 元/平，较7 月末下跌0.95%，房价水平仍保持低位波动。

    　　4）市场展望：9 月前12 天，30 个重点城市新房成交295 万平方米，较8 月前12 天下降6%；15 个重点监测城市二手房总计成交246 万平方米，较8 月前12天下降4%。展望“金九银十”传统旺季，我们认为9 月二手房销售“以价换量”下，重点城市二手房市场有望保持一定活跃度，或保持高位波动或小幅提升的趋势；“金九”过半但新房市场销售成色不足，考虑到下半月业绩冲刺集中备案等因素，成交或延续低位波动或小幅改善的趋势。

    　　改善项目案例：产品力多方面体现，景观&户型面宽提升在此前的月报中，我们举例分析了得房率提升能够增加产品力，但产品力的提升可以体现在多个方面，景观、面宽等方面设计改善也是产品力提升的重要方面。

    　　例如1）南京绿城华发金陵月华项目的景观提升显著，其核心亮点在于约2.5 万平心林物语景观，拥有5 个嵌套花园、2 大拓展空间以及下沉式庭院，场景呈现效果优秀，该项目位于南京1-8 月销售金额榜首；2）成都中铁建西派交子项目户型面宽改善特点凸显，该项目183 平户型，南向采光面最大达到约21.6 米，在同等面积段内较为少见，按照以往的经验全国范围内南向面宽超过20 米的户型通常建面需达240 平以上。

    　　地产板块行情回顾

    　　8 月申万房地产指数（801180.SI）跌幅为4.5%，1-8 月指数区间累计跌幅为20.8%，自5 月17 日指数见顶后累计跌幅达23.7%。7-8 月申万房地产指数累计涨跌幅为-2.33%，指数波动趋于平缓，抛压减弱。典型房企中，截至9 月13日，保利发展、招商蛇口、滨江集团PB 估值分别为0.46、0.82、0.94 倍，较2023 年资产降价销售阶段的PB 估值分别减少0.39、041、0.29 倍。

    　　投资建议

    　　综合市场8 月表现，在房企端，8 月末典型房企密集发布24 年中报，整体业绩表现承压，我们统计20 家典型房企归母净利润同比跌幅达57.8%。在市场端，8 月二手房市场活跃度回落，新房市场延续7 月淡季行情，成交处年内低位，且“金九”过半但新房及二手房市场销售表现成色不足。展望未来，从9 月到年底是政策发力收窄销售面积降幅的关键时刻，尤其是叠加年内季度影响，年底政策发力效果或更明显。7-8 月申万房地产指数累计涨跌幅为-2.33%，波动趋于平缓，抛压减弱。我们认为，9 月房地产行业指数低点是布局地产的良好时机，随着中报季结束房企业绩压力释放，政策加码和基本面季节性修复均有机会带动地产板块估值修复。

    　　投资标的上，我们看好并建议关注：1）改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；2）新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团、新城控股；3）龙头中介，业绩弹性高，关注：贝壳-W、我爱我家。

    　　风险提示

    　　需求侧修复不及预期，政策效果不及预期。

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