房企化债成效显著 债务重组模式转变

2025年，房企化债渐次取得成效，风险加速出清。12月29日晚，碧桂园（02007.HK）公告称，已指定2025年12月30日为重组生效日期；同日，旭辉控股（00884.HK）也宣布，其境外债务重组各项条件均已达成，重组方案在29日正式生效落实。一周前，融创（01918.HK）也宣布其全面境外债务重组的所有先决条件均已达成，重组生效日期已于2025年12月23日落实。与此同时，上述房企的境内债务也几乎同步完成。至此，业内首批三家民营房企相继完成了境内外大重组债务重组，债务总额得到大幅削减，未来数年内将无集中兑付之虞，每年可节约大量利息支出，为经营恢复提供了有效缓冲。

同样是在12月，金科股份（000656.SZ）也官宣完成了司法重整，涉及1470亿元债务、超8400家债权人，系业内首家通过司法重整化解了债务风险的大型上市房企。

历经近4年的深度洗牌和调整后，龙头房企方案接连成功落地的同时，其债务重组模式也发生了深刻的变化。克而瑞指出，在此轮违约潮的前期，房企一般以协商展期为主，但是在楼市消费信心不足、房企销售回款和融资持续走低的情况下，房企债务重组模式开始发生根本性转变，从“以时间换空间”的展期策略，转向以实质性削减债务规模为核心的深度重组，系统性解决债务问题。从“展期1.0”转变为“深度重组2.0”时代。据中指院监测，当前出险房企债务重组典型方式包括债转股、以资抵债、全额长展期等，核心是通过削债降低实际债务负担，并改善资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。从企业公开的重组方案来看，削债比例在40%-70%左右。

整体来看，今年以来，已有约21家出险房企实现了债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币1.2万亿元。中指研究院企业研究总监刘水指出，这一进展极大减轻了企业在短期内公开债务偿还压力。这些企业总有息负债规模接近2万亿，短期内偿还压力较小，进入安全期。出险房企通过多种方式削债，改善资产负债表。

但同时，也有部分房企又陷入了新波澜中。例如在2021年就已进入债务重组进程的华夏幸福，近来的“预重整”进程受到股东中国平安方面的质疑；而曾经的业内“优等生”万科又在年末时突然陷入债务旋涡中，首笔寻求展期的境内债历经两轮持有人会议，目前尚未就展期方案达成一致。

进入2026年，统筹防风险和促转型仍将是房地产行业的重点任务。近日举行的全国住房城乡建设工作会议强调，在工作实践中，要“统筹防风险和促转型”，并“坚持市场化、法治化原则，防范化解房企债务风险”。业内认为，出险房企债务重组及重整获批将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年仍将是企业风险出清的关键年。同策研究院联席院长宋红卫也提及，房企债务问题到了集中解决期，即有化债可能性的房企基本到了最后阶段，而此前偿债压力突出但未出险的企业也可能濒临风险暴露。

一家华东民营房企内部人士向记者表示，房地产行业的风险化解迎来了一个至关重要的窗口期。尽管挑战依然存在，但随着政策持续精准发力、市场基本面逐步企稳以及企业自身的积极努力，房企化债进程有望进一步提速，为行业最终实现长期健康发展奠定更为坚实的基础。

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