实探中金重庆两江REIT：受益两江新区新规划 致力园区运营管理精细化

【实探中金重庆两江REIT：受益两江新区新规划 致力园区运营管理精细化】从重庆地铁6号线光电园站走出，迎面便是沿着两江新区照母山产业轴线展开的数栋现代化楼宇，这里就是中金重庆两江REIT的底层资产所在地。清晨，园区内人流穿梭，面包店与便利店开门迎客。由于拥有地铁直达的便利交通，这片研创核心区已成为两江新区最活跃的产业集聚带之一。
作为西部首单产业园REIT，中金重庆两江REIT在2025年12月11日迎来上市一周年。伴随区域产业结构调整，中金重庆两江REIT如何在竞争激烈的环境中稳住基本盘？近期，中国证券报记者实地走访该项目底层资产了解到，在拼地段、拼硬件的基础上，产业园资产的竞争更加强调拼运营，精细化运营正在成为产业园区管理的重要抓手。

租户质量构筑基本盘

根据2025年第三季度报告，中金重庆两江REIT通过专项计划100%持有的基础设施资产由4个产业园区组成，分别为位于重庆市两江新区两江数字经济产业园照母山研创核心区内的双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目及拓D一期D2项目，合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积18.77万平方米。2025年以来，该基础设施资产运营较为稳定。截至2025年9月30日，园区出租率为87.81%，报告期末剩余租期为1229天（约3年4个月），长期租赁基础较为稳固。

致力精细化园区管理

在我国产业园区公募REITs表现呈结构性分化的背景下，中金重庆两江REIT的原始权益人、运营管理机构及基金管理人均表示，未来会将“精细化运营”作为核心方向，持续完善全流程运营体系。据了解，今年以来，该项目园区在装修、楼宇智能化、园林绿化、电梯提速改造等方面持续投入，以提高整体吸引力。为了维持租户稳定性，运营方建立了常态化的重点租户走访机制。

五年业绩对赌保障分红

值得关注的是，中金重庆两江REIT设立了五年业绩对赌机制。根据安排，在上市后五年内，如果任一年度分红未达预期，原始权益人两江产业集团将让渡其运营管理费以及自持部分分红，用于补足投资者收益。从未来发展看，两江产业集团目前持有764万平方米产业园资产，其中成熟资产约483万平方米，为中金重庆两江REIT未来扩募预留了空间。

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