公募REITS周报(第19期)：经营权类表现更优 优质仓储资产加速入市

　　主要结论：本周中证REITs 指数微跌，经营权类REITs 走势强于产权类REITs，产权类REITs 和特许经营权类REITs 平均周涨跌幅为-0.3%、+0.6%。从主要指数周涨跌幅对比来看：中证转债>中证全债>中证REITs>沪深300，REITs全周日均换手率较前一周略有下降。全市场能源、交通、消费类REITs 收涨，水利、园区类REITs 收跌。截至5 月30 日，公募REITs 年化现金分派率均值为6.0%，高于当前主流固收资产的静态收益率。当前产权REITs 股息率比中证红利股股息率均值低313BP,经营权类REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为212BP。

    　　中证REITs 指数周涨跌幅为-0.1%，年初至今涨跌幅为+10.0%。截至2025 年5 月30 日， 中证REITs （ 收盘） 指数收盘价为868.35 点， 整周（2025/5/26-2025/5/30）涨跌幅为-0.1%，表现强于沪深300 指数（-1.1%），弱于中证转债指数（+0.2%）以及中证全债指数（-0.01%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.0%）>中证转债（+3.6%）>中证全债（+0.5%）>沪深300（-2.4%）。截至2025 年5 月30 日，近一年中证REITs 指数回报率为9.1%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300 指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300 指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs 总市值在5 月30 日下降至1982 亿元，较上周减少2 亿元；全周日均换手率为0.56%，较前一周下降0.15 个百分点。

    　　不同类型REITs 涨跌分化。截至2025 年5 月30 日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs 和特许经营权类REITs 平均周涨跌幅为-0.3%、+0.6%。

    　　从不同项目类型REITs 来看，周涨跌幅分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为能源（1.0%）、交通（0.5%）和消费类（0.1%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs 分别为华夏特变电工新能源REIT（+4.26%）、工银蒙能清洁能源REIT（+4.04%）、华夏金茂商业REIT（+3.59%）。

    　　保障房REITs 交易活跃度最高。从不同项目类型来看，保障性租赁住房类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为0.9%，成交额占REITs 总成交额14.9%。后者区间日均换手率为0.5%，成交额占REITs 总成交额25.2%。从本周不同REITs 产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金安徽交控REIT（748 万元）、国泰君安临港创新产业园REIT(682 万元）、华泰江苏交控REIT(531 万元）。

    　　中银中外运仓储物流REIT 获批，优质仓储物流资产加速入市。5 月30 日，中银中外运仓储物流REIT 获得证监会注册批复及上交所无异议函，该REITs首发资产覆盖长三角、京津冀、川渝6 处核心物流节点，总建筑面积30.54万平方米、出租率95.59%，收益法估值10.97 亿元；项目发起人为中国外运，基金管理人为中银基金，为招商局集团旗下第5 只公募REIT。

    　　风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。

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