房地产周报：一线城市齐松绑 十一销售同比高增

　　市场行情：本周上证综指上涨11.18%，恒生指数上涨14.11%，A 股房地产板块上涨16.59%，H 股内房板块上涨36.45%。板块涨幅前三融信中国、中梁控股、花样年控股分别上涨461.73%、178.85%和170.27%；板块跌幅前三首程控股、新世界发展、ST 迪马分别下跌7.35%、6.22%和0%。

    　　新房成交：本周23 城周新房成交整体环比下降1.2%，同比上升127.7%，本年累计同比下降30.4%；较去年全年增速下降23pct。一线城市周新房成交整体环比上升19.3%，同比上升61.0%，本年累计同比下降27.6%；较去年全年增速下降29pct。二线城市周新房成交整体环比下降17.5%，同比上升127.0%，本年累计同比下降33.1%；较去年全年增速下降24pct。三线城市周新房成交整体环比上升96.3%，同比上升726.5%，本年累计同比下降16.5%；较去年全年增速下降4pct。

    　　二手房成交：本周12 城周二手房成交环比下降43.3%，同比上升887.4%，本年累计同比下降1.8%；较去年全年增速下降35pct。

    　　土地市场：截至上周，100 大中城市土地供应/成交规划建筑面积年度累计同比分别下降19.9%/下降13.7%，土地年度累计成交楼面均价同比下降21.7%。上周100 大中城市土地成交总价554 亿元，年度累计同比-32.5%；结构上，一线/二线/三线城市年度累计同比分别-40.5%/-34.1%/-25.4%。上周100 大中城市土地成交溢价率约为5.3%，其中一线/二线/三线成交溢价率分别为19.1%/2.4%/5.4%。

    　　板块估值：本周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为18.7x/0.6x；H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为8.1x/0.5x；中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为64.3x/1.7x；A/H 股物业公司P/E、P/B 平均值分别为13.1x/2.1x。

    　　投资建议：十一假期前四座一线城市均出台新一轮宽松政策，其中广州完全取消限购，北京上海深圳部分放松限购，四座城市均下调首付要求，配合早先出台利好营造了积极政策氛围。假期期间销售市场走强，高频数据显示新房成交同比涨幅+127.7%，二手房成交同比+887.4%。尽管有基数效应等因素，但同比修复仍表明政策为市场带来了积极预期。后续关注政策效果持续性，以及房地产政策之外的其他政策能否持续带动信心修复，当前基本面验证仍需时间，以政策叙事积极方向对待，同时注意个股短期回调风险。推荐二手房交易中介龙头贝壳、深圳城中村改造龙头天健集团、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产，建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展，品质类房企绿城中国，具备商业现金流的民企龙湖集团、新城控股。

    　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。

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