房地产行业：房地产库存正在下降？

　　核心观点

    　　1. 库存水平：伴随着新开工面积快速回落，“已开工未售库存”下降明显，7 月末全国住宅“已开工未售库存”约25 亿平米，较去年底回落5.2%，供给收缩是目前库存下降的主要原因，但从去化周期来看，“已开工未售库存”去化周期约3.4 年，较去年底延长0.6 年。

    　　2. 去库存政策进展：针对“竣工未售库存”，5.17 新政提出了“国企收储”方案，目前已有多地发布征集公告，但政策仍处探索期，提升各方积极性仍需政策优化。针对“已出让未开工土地”，近期越秀广州成功退地并以票据进行补偿，退地资金将继续用于在广州购买土地，这一方式为其他城市提供了参考，后续更多城市或将参考这一方式，改善库存结构，缓解企业库存压力。

    　　3. 趋势展望：库存去化周期是动态的，既受库存规模影响，也受市场销售速度影响。随着土地供应大幅缩量，市场正在进入自发去库存阶段，但目前房地产销售仍面临调整压力，仅依靠市场力量去库存节奏较为缓慢，支持政策仍需发力。目前国企收储、土地盘活等政策均具备改善空间，若政策端能够加快调整，将有助于库存去化，同时也将对房企现金流改善及居民预期产生积极影响。

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