房地产专题报告：现房销售的海南经验
海南执行现房销售已超过五年
海南2018 年4 月实施“全域限购”，2020 年3 月首推“现房销售”。海南房地产市场在2010年代前半段经历高速发展，政府表态要遏制投机炒房，回归住房民生和居住属性。2017 年起，海南密集出台各类房地产调控措施，2018 年4 月实施“全域限购”，此后仍持续加码调控。上行周期高周转模式引发的质量投诉、合同纠纷、交付风险等诸多问题加速暴露，为从根本上杜绝预售制度带来的系列问题，2020 年3 月海南首推“现房销售”并执行至今。
现房销售制度对海南市场的短期影响相对可控
库存充足及市场上行背景下，现房制度对海南市场的短期影响相对可控。2017 年海南房地产市场规模见顶，商品住宅销售面积2173 万平，同比增长53%，销售均价1.14 万元/平，同比增长16%。实行全域限购后市场迅速回落，2019 年销售面积较高点下滑67%，2017~2019 年土地成交也持续缩量。市场上行周期取证未售库存持续处于低位，但开工未售库存和包括土地在内的广义库存相对充足，2020 年实行现房销售后短期供给冲击相对可控，对销售的影响不至于过大，当年住宅销售面积同比-13%，新开工面积同比-18%，住宅开发投资同比-9%；而次年市场则有所修复，2021 年商品住宅销售面积/新开工/开发投资同比分别为+7%/+20%/-5%，土地成交在2022 年后放量。海南经验有参考性，但不可简单类比，主因库存和市场背景不同。
微观层面现房销售对项目开发的影响
执行现房销售使得开盘周期延长一年甚至以上。重点房企参与海南市场以海口、三亚为主，分别选取典型项目分析现房销售后的开发节奏。正常预售制度下形象进度一般达到正负零或主体结构1/3、2/3 等节点即可取预售证，周期通常在半年左右或稍有延长，而海南执行现房销售后，项目开盘周期拉长至一年半或两年左右，相比预售制度延后一年甚至以上，首开后视项目销售和施工进度通常一年以内即可交房，明显降低资金周转效率，但交付的确定性相应提高。
现房销售时代海南的拿地兑现水平如何？
现房销售对开发商资金和周转产生极大考验，但海南因地价优惠，利润空间丰厚，仍吸引了众多房企参与。通常而言现房销售后，项目回正周期明显拉长，IRR 也大打折扣，净利率因财务成本的增加而承压，叠加影响下ROE 下降的压力则相应更大。海南案例并不具有普适意义，原因在于政府在地价端大幅让利，项目的房地价差普遍丰厚，即使是封顶摇号项目也有明显超过其他城市的利润水平，房企接受较低IRR 的前提是项目能够获取超额利润回报（双位数甚至更高）；三亚的情况相对宽松，项目普遍容积率较低，实行现房销售对周转的拖累也相对有限。
投资建议：
海南2020 年3 月首推“现房销售”，至今已超过5 年，是观察现房销售影响的一个参照系。得益于库存充足和市场上行，现房制度对海南市场的短期影响相对可控；微观层面，执行现房销售使得开盘周期延长一年甚至以上，明显降低资金周转效率；尽管现房销售拖累周转速度，但通过地价让利和其他配套支持，项目在利润率层面获得补偿；海南经验未必具备普适的参考意义。边际角度，高地价、严预售的城市受影响更小，具备融资和产品优势的房企更具备抵抗力。
风险提示
1、现房销售政策影响市场供应；2、现房销售政策影响土地成交。
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