房地产行业25年4月REITS月报：避险逻辑下红利板块行情创新高

　　核心观点：

    　　政策端再提将REITs 纳入沪深港通标的，持续推进市场扩围扩容。5月7 日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”有关情况。其中指出深化交易所债券市场对外开放，将REITs 等纳入沪深港通标的。4 月9 日，发改委主任郑栅洁在《推动进一步全面深化改革走深走实》中明确提出推动基础设施领域REITs 扩围扩容。基础设施行业政策方面，提出支持燃煤发电领域REITs。4 月15 日，发改委与能源局联合发布《新一代煤电升级专项行动实施方案》，支持符合条件的燃煤发电项目发行基础设施领域REITs，畅通“投融管退”渠道，促进投资良性循环。各地政策方面，各地强调支持民营、水利、物流、消费、文旅领域发行REITs。

    　　截至4 月末C-REITs 上市基金总数65 只，总规模达1895.67 亿元，环比上升35.32 亿元，增幅1.90%。4 月发行1 单项目，规模32.90 亿元。月末REITs 流通盘市值887.36 亿元，环比上升27.77 亿元，增幅3.23%。截至4 月30 日，共17 单项目处在交易所审核阶段，除厦门安居REIT 尚未披露外，其余项目规模合计280.25 亿元。目前申报的项目中首发项目仍是主力，11 单首发项目底层资产评估价值合计209.88 亿元，占比74.89%。6 单扩募项目合计规模70.37 亿元，占比25.11%。4 月中金亦庄产业园REIT 项目过审，评估价值10.26 亿元。

    　　4 月C-REITs 综合收益指数上升，市场热度回落。根据Wind 数据，4月C-REITs 综合收益指数上升1.35%，日均换手率0.73%。4 月总交易量28.45 亿份，环比减少3.19 亿份，降幅10.54%，存续项目交易量下滑较多。4 月C-REITs 整体走势强于股债，走势上月初行情上行，下半月有所下滑。具体板块来看，4 月不动产板块综合收益上涨2.40%，其中红利板块的消费和保租房板块上涨明显，涨幅分别为7.46%和4.36%，主要系4 月贸易摩擦促使避险资金流入稳健资产市场；换手率方面，保租房板块换手率最高为0.99%，消费板块换手率最低为0.51%。特许经营权板块上涨0.34%，仅高速公路板块上涨，涨幅0.84%，水电环保板块持平，新能源板块下滑1.12%。项目层面，大悦城REIT 涨幅最高为13.09%，顺丰REIT 日均换手率最高为6.41%。

    　　4 月总市值规模由于分红而出现下滑，导致C-REITs 市场分派率微涨。

    　　截止4 月末，C-REITs 市场分派率为6.78%，较3 月末上升0.03pct。

    　　不动产REITs 分派率4.08%，环比上升0.06pct，特许经营权REITs分派率8.82%，环比上升0.12pct。

    　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。

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