公募REITs市场：涨停潮与优质资产供给之困

　　8月8日，首批2只数据中心REITs上市，当天双双实现涨停（涨幅30%）。包括这2只产品在内，上市首日即涨停的公募REITs数量达到15只，在73只产品中占比20.55%。上市以来，73只公募REITs创造出了近35%的平均收益率，17只产品收益率超50%，最高收益率接近100%。

　　分析认为，公募REITs赚钱效应显著，反映出市场需求旺盛。但当前公募REITs20000亿元出头的体量，难以承载大体量资金配置需求。估值提升背后，公募REITs存在着投资者偏好趋于一致、投资集中度上升、新发项目战配比例过高等情况，这需要通过提高优质资产供给水平来解决。

　　逾两成REITs上市首日涨停

　　截至8月8日收盘，南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT2只产品均实现30%涨停。华南地区一位公募市场人士表示，2只产品属全国首批数据中心REITs，资产类型具有一定稀缺性，上市首日涨停符合市场预期。

　　数据显示，南方润泽科技数据中心REIT首发募资45亿元，公众投资者有效认购倍数达到317.96倍；南方万国数据中心REIT募资24亿元，公众投资者有效认购倍数达到454.96倍。

　　实际上，在整体资产供不应求态势下，上市首日大涨的公募REITs并不在少数。根据Wind统计，截至8月8日登陆二级市场的公募REITs数量已有73只，67只产品上市首日上涨，占比超过90%。其中，上市首日实现30%涨幅涨停的产品有15只，占比20.55%。

　　值得一提的是，在15只上市首日涨停的产品中，有9只为2025年上市的基金。除2只数据中心REITs外，还有2只园区基础设施项目REITs、2只消费基础设施REITs、1只市政设施REIT、2只保障性租赁住房REITs。

　　上市以来行情分化明显

　　包括上市首日在内，整体公募REITs上市以来同样呈现出较好的上涨效应。根据Wind统计，截至8月8日，73只公募REITs上市至今的平均收益率接近35%。

　　具体来看，有17只上市以来收益率在50%以上，中金厦门安居保障性租赁住房REIT上市以来实现了97.37%的涨幅，在73只产品中位居第一。紧跟其后的是嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT(85.37%)、华夏北京保障房REIT（84.37%）。

　　此外，华夏首创奥特莱斯REIT、国泰君安济南能源供热REIT等产品上市以来累计涨幅也在70%以上。另一方面，有19只公募REITs产品上市以来累计涨幅不足20%，其中有8只产品上市以来录得负收益，最大亏损目前已超过30%。

　　北京一位保险资管人士表示，从2021年试点至今，公募REITs二级市场行情基本上走出了一个完整的行情周期。招商基金在近日发布的公募REITs7月观察报告中指出，截至7月20日的近一月里，REITs资产的行业分化进一步加剧，产权类REITs中表现较好的是消费基础设施类，经营权类REITs中能源基础设施、生态环保类REITs表现较好。

　　在研究中，招商基金选取中债估值的REITs估值收益率（IRR）作为衡量REITs估值的指标。招商基金称，从绝对值来看，各类项目IRR大体在机构投资者的成本以上，但各个资产的差异较大。

　　优质资产供给水平需进一步提高

　　公募REITs资产呈现出的赚钱效应，预示着投资者的旺盛配置需求。与此同时，市场对优质REITs资产扩大供给，有着更为迫切的期待。

　　中金基金副总经理、基金经理李耀光近日表示，当前公募REITs市场的核心矛盾之一，在于低利率环境下投资人的旺盛需求与优质资产供给不足之间的错配。从2025年发行情况看，2月上市的产品在网上及网下认购倍数、首日涨幅等指标上均表现亮眼，这与战略配售份额难以获取的现象相互关联。

　　但由于公募REITs当前2000亿元出头的规模，难以承载大体量资金配置需求，叠加投资者偏好较为一致，估值提升背后可能存在流动性风险。李耀光认为，在多层次REITs市场建设尚不完备背景下，多数企业发行公募REITs实现资产盘活与融资的效果，核心取决于融资性价比。

　　李耀光建议，可逐步放开投资机构及Pre-REITs基金作为公募REITs原始权益人。这些举措或将有效提高优质资产的供给水平。

（文章来源：券商中国）

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