公募REITs四年蝶变：规模破2000亿，配置吸引力持续增强
2021年6月21日，首批9只公募REITs上市。四年“蝶变”，公募REITs从试点到突破2000亿元市值，实现加速跃迁，共上市66只公募REITs产品。与此同时，公募REITs独特的分红机制为投资者带来实实在在的收益。Wind数据显示，从2021年至今，公募REITs分红金额逐年增长，合计接近220亿元。
在业内人士看来，伴随市场建设与投资需求共振，公募REITs呈现螺旋式上升发展趋势。在低利率环境下，公募REITs或被更多资金认可，在大类资产配置格局中占据愈发重要的战略地位。“总体而言，公募REITs市场当前仍处于政策红利期。”中金固收研究团队表示。
自2024年以来，公募REITs驶入发展快车道。2024年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，标志着公募REITs市场迈入常态化阶段。《通知》将底层资产扩容至13个大类，覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等领域基础设施。
公募REITs市场迎来诸多新面孔
Wind数据显示，2021年6月21日，9只公募REITs上市首日的总市值仅有300多亿元；2025年6月20日，已上市66只公募REITs的总市值达到2066亿元，较上年同期接近翻倍，展现出强劲的发展势头。其中，新资产类型项目受到市场青睐。以汇添富九州通医药REIT和国泰君安济南能源供热REIT为例，两个项目的公众认购倍数分别为1192倍和813倍。
不仅如此，更加多元化的资产类型正在路上。6月18日，全国首批2只数据中心REITs——南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT获得中国证监会准予注册的批复。在REITs市场快速发展过程中，既有底层资产丰富度提升，也有投资者结构持续多元化。目前，公募REITs的持有人包括产业资本、券商、保险、信托、私募、银行理财、个人等。
配置吸引力有望持续提升
根据相关规定，基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。Wind数据显示，2021年至2025年以来，全部公募REITs年度累计分红逐年增长，合计接近220亿元。“公募REITs在过去四年的业绩整体超预期。”刘立宇表示，“公募REITs作为一类分红水平稳定性较高的金融产品，实现四年前推出公募REITs产品的目标。”
在二级市场上，今年以来公募REITs价格不断走高。Wind数据显示，今年以来至6月20日，中证REITs全收益指数涨幅达16.2%；华夏大悦城商业REIT等3只消费类产品涨超50%。刘立宇认为，现阶段固定收益类产品收益率下行，分红率3%—5%的公募REITs吸引力提升。中金研报称，从中长期角度考量，公募REITs的配置吸引力或刚崭露头角，未来有望随着市场发展释放更大的投资价值。
（文章来源：中国证券报）
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