不动产与空间服务周评#418：新房销售环比回落 二手房边际高增

　　行业近况

    　　上周（12.2-12.8）中指71城新房和Wind15城二手房销售面积环比下降21%和增长35%，较11月周均下降8%和增长38%，同比增长5%和93%。

    　　评论

    　　季节性与政策影响下，上周新房和二手房成交环比分别降约两成和增逾三成。季节性因素影响下，上周中指71 城新房销售面积环比下降21%，较11 月周均亦降8%，同比增幅收窄至5%（上上周+20%）；同期Wind15城二手房销售面积环比增长35%，同比增幅走阔至93%（上上周+31%），主要受到税费政策生效带来的集中备案影响。我们认为本轮政策带来的基本面脉冲修复幅度与持续时长一定程度强于以往周期，但整体政策效果逐周呈一定边际递减趋势，叠加核心城市二手房挂牌量高位震荡、11 月挂牌价亦略有下行，后续基本面修复趋势能否持续仍然取决于宏观与地产支持性政策的实际落地进展；12 月9 日中央政治局会议提出“稳住股市楼市”并对宏观政策方面做积极表述1，我们建议持续观察具体政策措施跟进。

    　　开发板块：优先聚焦头部企业。上周覆盖AH开发商股价-0.4%/+2.6%，分别跑输沪深300 指数和恒生国企指数1.0/0.1ppt。11 月中旬以来，地产开发商板块略有回撤，我们认为或可优先聚焦头部企业。往前看，中国房企呈现的报表分化趋势较为明确，我们认为头部企业有望在阶段性调整后重回扩表状态。综合考虑土储质量、短期经营趋势的稳健性、以及估值水平，我们优选A股招商蛇口、滨江集团；港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。

    　　上周物管板块整体走平，重申两条投资思路。上周重点物企上涨0.2%，分别跑输关联开发商和恒生国企指数1.4ppt和2.5ppt，周成交额较11 月均值下降近四成，市场交投情绪清淡；个股端，中海物业涨幅居前（上周+4%）。考虑到物企自身基本面消息真空期间，地产beta与港股beta主导板块走势，而前者（后续政策预期与基本面走势）与后者（地缘政治与国内政策力度）均存不确定性，我们维持对于震荡行情的基本判断；在此背景下重申两条投资思路：其一，在整体震荡行情中择机左侧布局高性价比物企，推荐中海物业；其二，把握企业自身经营改善的alpha型绝对收益，推荐绿城服务。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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