万科A(000002)公司点评：当期业绩压力显现 骨干增持提升信心

2024 年7 月9 日万科A 披露2024 年中期业绩预告，预计2024 上半年归母净利润亏损70-90 亿元，同比下降171%-191%；扣非净利润亏损50-65 亿元，同比下降157%-175%。

    追求现金流，加大库存去化和资产处置，业绩压力加大：1H24 公司归母净利润预计亏损，主要由于：①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降，当期结转利润主要对应2022、2023 年销售项目和1H24消化的库存项目，销售情况和毛利率均低于预期；②对部分项目计提减值；③部分非主业财务投资出现亏损；④部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，形成资产处置亏损。

    践行业务重整和化解风险的“一揽子方案”：1H24 公司完成房屋交付 7.4 万套；公开市场债务正常兑付；实现销售金额 1273.3 亿元，同比-37%，保持行业第一阵营，实现回款1186 亿元；实现大宗交易回款93.4 亿元；印力集团完成商业基础设施 REIT 的发行，发行规模 32.6 亿元。积极应对现阶段困境，长远推动业务转型升级。

    骨干员工拟增持公司A 股股票，增强投资者信心：2024 年7 月9 日，公司公告称骨干管理人员拟自筹资金合计人民币2 亿元，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A 股股票。基于对行业和公司未来发展的长期信心，公司骨干管理人员拟实施增持计划以维护股东利益，增强投资者信心。

    考虑公司去库存和资产处置带来的业绩压力，我们下调公司盈利预测，预计2024-2026年归母净利润分别为-49.8 亿元、25.7 亿元和26.3亿元（原为125.1 亿元、127.5 亿元和129.0 亿元）。由于公司短期面临现金流压力，工作重心在业务重整和化解风险，业绩压力加大，将公司“增持”评级下调至“中性”评级。

    房地产市场销售低迷；经营服务业务发展不顺；出现债务违约

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