房地产2025下半年展望：信心、耐心与决心

　　核心观点

    　　房地产市场“止跌回稳”信心已树立，但逐步实现该目标的过程或分为三个关键阶段，仍须一定耐心。926 政治局会议旗帜鲜明地提出“促进房地产市场止跌回稳”的要求，受此影响从4Q24 至1Q25 实体市场信心显著改善，一、二手房年化总销量累计提升1.2 亿平，房价也阶段性止跌走平；但进入2Q25 后，量、价表现再次边际走弱，市场仍可能面临一定波动。往前看，我们认为房地产市场“止跌回稳”是一个循序渐进的过程，可大体分为三个阶段，分别对应“住房交易量”、“房价”、“房地产投资”三类指标的企稳回升；其中，步入正循环的核心点是供需结构改变带来的房价预期向上，或应成为市场耐心跟踪关注的关键转折信号。

    　　政策端促成“止跌回稳”仍需更大决心，推进实体市场供需结构调整的措施落地和防范化解企业端衍生风险的措施补充是短期关键。当前房地产政策框架主要包括三类：第一类是实体市场供需结构调节及房价预期修复政策，包括利率和限购调整、城中村改造、存量土地和住房收储，目标是尽快实现“止跌回稳”的第一和第二阶段，但目前在剩余空间和落地约束方面仍待突破。第二类是房地产下行周期衍生风险的缓解和处置政策，目标是避免其对宏观经济产生非线性影响，我们认为围绕企业端的资产、负债、权益调整的系统性配套政策仍待补足。第三类是面向房地产行业新模式的长期制度建设政策，目标是修正和预防本轮周期中暴露的一些“旧模式”下的发展问题。前两类政策对于短期内促成“止跌回稳”尤为关键。

    　　短期来看行业磨底期或还将持续一段时间，但中长期维度上修复空间十分可观。我们此前在2025 年度策略《房地产：迈向止跌回稳》中提出三种政策强度情景；考虑到年初以来政策进展和市场表现、房地产政策约束条件的突破仍须时间、市场供需结构较历史上景气周期仍有差距，我们认为对于房地产基本面磨底期的持续时长做充分估计，2025 年演绎“中政策”情景的概率较大，其中仅销量表现由于926 政策效果持续时长超预期或略好于“中政策”情景。而一旦供需结构调整带动价格预期转为积极，我们认为总住房销量修复至历史合理水平对应的上行空间十分可观，一、二手房占比结构的再平衡也意味着新房交易量的修复空间可能更大，届时各项投资端指标也有望在当年至滞后两年的时间维度上陆续转入上行周期。

    　　风险

    　　房地产行业基本面超预期恶化；政策推出及落地进度不及预期；房企信用风险非线性演绎；外部环境扰动超预期。

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