中金亦庄REIT(508080)申购价值分析

　　投资提示：

    　　中金亦庄REIT 首发询价期间为2025 年6 月5 日的9:00-15:00，初步询价区间为2.257元/份-2.758 元/份，预计募集资金为10.03 亿元。

    　　汽车产业聚集效应显著，原始权益人运营资产丰富。中金亦庄REIT 的基础设施项目为高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园N12 项目、N20 项目，位于北京市大兴区，目前已运营超过5 年，项目租户中汽车制造业租户租赁面积占比过半。园区功能定位为围绕“高端装备+智能制造+创新研发”三大领域，主要为北京奔驰及北汽新能源等整车企业配套生产零部件提供标准化厂房，周边产业聚集度较高，可以提供完备的行业共性技术服务。同时，对部分符合条件的租户，经开区管委会承诺提供金融、政务服务等方面的扶持政策。原始权益人亦庄盛元是亦庄控股的全资子公司，亦庄控股相继建成产业园区、定制厂房、特色楼宇、创新科学园等57 个产业平台，总运营面积近400 万平方米，承载企业近5,000 余家，产业运营积累较为深厚。

    　　盈利能力持续提升。22-24 年，项目营收分别为0.8/0.98/1.04 亿元，其中约90%来自厂房租赁收入；净利润分别为0.11/0.25/0.25 亿元；毛利率分别为54.9%/61.4%/65.9%，净利率分别为13.7%/25.7%/23.8%，双双呈上升趋势，但低于可比REITs 均值。

    　　出租率呈上升趋势，剩余租约期限较长。1）出租率偏低，但呈上升趋势：22-24 年，本项目出租率分别为66.74%/83.25%/85.42%，保持爬升趋势，但仍低于可比REITs 均值。亦庄新城整体空置率在15%-25%，且主要新增供应多为城市更新项目，与基础设施资产的高标准、单层厂房存在显著差异。2）整体租金小幅提升，处于区域内合理水平：22-24 年，本项目整体租金略有提升。截至24 年底，亦庄新城平均租金达到2.3-2.7 元/平方米/天，N12/N20 项目24 年底的厂房租金水平分别为2.84/2.6 元/平方米/天，处于区域内中偏高水平，且与周边竞品物业的平均租金2.57 元/平方米/天~2.77 元/平方米/天相当。3）租户集中度较高，前两大租户于29 年租约到期：截至24 年末，本项目共签约租户12 个，前十大租户租赁面积占比合计高达95%，集中度相对较高。4）租赁合同期多为7-11 年，集中到期风险可控：基础设施项目在执行租约以长期限租约为主，截至24 年末，合同期限5 年及以上的租赁面积占比为93.65%；25-27 年到期比例为13.78%，28 年到期比例为22.15%，29年及以后到期比例为64.07%，面积加权平均剩余租期为4.33 年。

    　　25 年预测年化分派率6.22%，显著高于可比REITs。根据《招募说明书》，本基金25/26年可供分配金额分别为6240/6786 万元。以募资10.03 亿元计，测算得本基金25/26 年的预测净现金流分派率分别为6.22%/6.77%，25 年显著高于可比REITs。

    　　项目折现率7.25%，资产评估增值57.46%。根据《招募说明书》，本项目折现率为7.25%，高于产业园REITs 平均水平（6.64%）；项目估价总值为10.03 亿元，增值率为57.46%，低于可比REITs 均值（100.9%）。

    　　P/NAV 较高，P/FFO 低于可比REITs 均值。本项目24 年NAV 为0.9206 元，FFO 为0.1207亿元，公告初步询价区间2.257 元/份-2.758 元/份，对应的首发估值区间为9.03~11.03 亿元，由此计算：P/NAV 区间为2.45~3.00 倍，显著高于可比REITs；P/FFO 为18.70~22.85 倍，低于可比REITs 以最新收盘价计的P/FFO 均值；首发估值相较评估价值折溢价率区间为-9.99%~9.99%，与可比REITs 的区间范围相当。

    　　24 年资本化率显著较高，预测25 年资本化率7.99%。根据《招募说明书》，本项目24 年运营净收益为7,738.21 万元，以假定募资10.03 亿元计，则24 年资本化率为7.72%，显著高于已上市产业园REITs；25 年，本项目预测资本化率为7.99%。

    　　风险提示：需警惕租户行业集中度较高、租户集中度较高、部分厂房定制化、估值及公允价值变动、基金预测分派率较高但土地使用权剩余年限较短等风险。

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