房地产行业周报：浙江率先开启专项债收购存量房

　　核心要点：

    　　浙江开启专项债收购存量房，库存压力大的城市率先落地

    根据上海证券报报道，近日全国首批支持收购存量房专项债券落地浙江，重点支持湖州、温州、嘉兴合计8 个项目建设保障性住房，这为其他省份开展专项债收购存量房提供了参考。具体来看，近期浙江共发行8 只政府专项债券，发行规模为552.67 亿元，其中有3 只专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房项目，融资规模为16.53 亿元，涉及浙江省内8 个项目（湖州4 个、温州3 个、嘉兴1 个），每个项目平均融资约2 亿元。从项目构成看，包括普通住宅项目和车位项目；从用途来看，更多是用于收购符合条件的库存商品房，并将其改造为保障性住房（包括保租房、配售型保障房等类型）。从城市看，湖州是本次专项债的重点支持区域，共有4 个项目入选（星悦里、忆境府、臻品府和溪畔居），融资规模达14.86 亿元。

    　　从库存看，易居研究院统计的2025 年前4 个月湖州、温州、嘉兴商品住宅去化周期分别为42 个月、22 个月和23 个月，通过收购存量房有助于湖州加快库存去化。此外，4 月易居研究院统计的64 个三四线城市去化周期达30.5 个月，远超一线城市的13.4 个月和二线城市的18.2 个月。因此，我们预计未来存量房收购将主要在库存压力大的三四线城市开启。

    　　上周二手房成交增速继续放缓

    　　新房：根据Wind 数据，30 大中城市近一周（截至5 月30 日）新房成交面积为217 万平米(同比-2.2%、环比+12.2%)，同比降幅较上周同期（5.23）小幅收窄，但环比明显改善；分城市来看，一线、二线、三线城市近一周新房成交面积分别为69 万平米（同比+36%、环比+24%）、100 万平米（同比-21%、环比+13%）、49 万平米（同比+7.5%、环比-2%）。累计来看，5月30 城新房成交面积同比-1.8%，一线、二线和三线城市同比分别为+25%、-18%、+7.2%，分化依旧明显。

    　　二手房：根据Wind 数据，13 城近一周（截至5 月30 日）二手房成交面积同比+4.4%，涨幅较上周同期（5.23）小幅回落；近四周滚动成交面积同比+5.9%，涨幅较前值下降。

    　　投资建议

    　　5 月新房和二手房成交继续放缓，尤其是新房市场分化明显，政策进一步支持市场“止跌回稳”的必要性上升。我们认为接下来财政政策将成为主角，4 月以来我们也可以看到专项债收购闲置土地及存量房进度明显加快，首要目标就是缓解开发商资金压力及地方财政压力，加快库存去化。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等。

    　　风险提示

    　　需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。

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