地产行业4月观察及数据点评：产品呈现代际差 房企端增速预计触底

本报告导读：

    行业供需裂口继续拉大，企业资金好转迹象更加明显，低位运行的前端投资预计将迎来阶段性见底的信号。

    投资要点：

    4月新开工面积增速继续保持低位，进一步下降至-24%，即便住宅新开工面积增速也下降至-22%，若按此幅度年化，全年住宅新开工面积下降至4.2 亿平方米，考虑车位的“扩容”，供需平衡的曙光依然可以看到。假设套均面积100 平方米，且大约1：0.8 配比车位，按照车位面积30 平方米测算，则当前新开工面积增厚24%，那么4.2 亿平方米新开工面积对应销售面积的规模为5.2 亿平方米，预计低于全年销售面积，因此，当前已经进入到去库存的阶段。

    如果按照极端的假设，也即新开工全部来自于新拿地，而不来自于存量项目新开工，那么，目前的存量项目去库存速度大约每年2.8 亿平方米，相比于目前的库存，依然需要收储的推进。按照当前住宅销售面积同比下降2%做年化，全年将完成8.0 亿平方米销售，那么净去化库存2.8 亿平方米（销售8.0 亿平方米扣除扩容后的新开工面积5.2 亿平方米），要加快行业的绝对触底，依然需要土地收储的进一步推进。

    新开工面积（5.2 亿平方米）依然大于库存去化（2.8 亿平方米），意味着新拿地项目依然是销售市场的主导，对有拿地能力的房企更加有力，而住房新规带来的产品品质提升预计将更进一步凸显这一差异。即便新开工面积在增速上低于销售面积，但是在较大的库存背景下，依然反应了存量项目去化依然面临较大压力，考虑到新产品的产品力进一步增强，拉开和存量项目的代际差异，存量盘活的难度依然较大，存量项目规划的调整依然是必要的。

    由于新老项目代际差的拉大，预计拿地和新开工在同比增速上将不会进一步下降，当前进入阶段性低位域。代际差将使得房企更加重视招拍挂市场，对于并购领域则进入机会型市场，因此目前新开工面积-24%的同比增速，预计将成为阶段性低位，进一步下降的幅度和概率均不大，然后用时间来消化存量库存，行业发展进入平稳阶段。依然是无包袱龙头的机会区间。推荐：1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。

    风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。

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