公募REITS24年报及25年一季报总结：分化延续 掘金结构性机遇

　　【核心结论】

    　　2025 年一季度，公募REITs 业绩延续分化态势。保租房和消费板块整体经营较为稳健，而产业园区和仓储物流同比继续承压。高速公路板块业绩同比有所改善，而能源和市政环保板块内部分化明显。

    　　展望未来，在固收类资金欠配背景下，REITs 具备较高的投资价值。我们认为驱动REITs 二级市场价格上涨的核心因素仍然是业绩。基于此：（1）保租房和消费板块业绩稳定性较强，建议持续关注。保租房REITs 与债市的负相关性较高，近期市场情绪高涨一定程度上削弱其相关性，且当前时点分派率较低，建议等待回调后的配置机会；（2）关注其余板块内部的结构性机会，如仓储物流和产业园区目前处于业绩底部，“以价换量”特征明显，考虑到关税政策阶段性缓和，或利好仓储物流板块二季度业绩企稳修复。产业园区板块中，工业厂房项目经营韧性强于研发办公类，重点关注底层资产包含工业厂房的REITs 标的。

    　　【报告亮点】

    　　本文从业绩表现、项目基本面、底层项目估值、投资者结构等方面对年报中的核心信息进行分析总结。同时，简要梳理2025Q1 各行业REITs 的业绩情况并给出投资建议，以供投资者参考。

    　　【主要逻辑】

    　　逻辑一：2024 年业绩承压，但可供分配金额基本符合预测，为REITs 产品的稳健分红提供了强有力的支撑。

    　　逻辑二：2024 年机构投资者占比创新高，环比提升3 个百分点。券商自营配置力度显著增强，反超保险成为除原始权益人及关联方外的第一大机构投资者。

    　　逻辑三：估值调整方面，2024 年末，产权REITs 中产业园区和仓储物流多下调估值，保租房和消费类估值较为稳定；经营权REITs 中，各高速公路项目估值均调降，平均降幅高达8.2%，其次为市政环保和能源。

    　　风险提示：数据口径不同导致的偏误，主观性分类偏差，一级审批速度加快影响供需结构，宏观政策及环境超预期变动。

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