房地产行业24年报及25年一季报总结：报表端继续承压 政策端值得期待

24 年板块营收同比下降，归母净利润为负，收入端及利润端均承压。2024 年，房地产板块平均营业收入207 亿元，同比-21.3%，较23 年下降20.2pct；平均归母净利润-17.7 亿元，同比-4889%，较23 年下降4761pct。25Q1，板块平均营业收入32亿元，同比-9.0%，较24 年提升12.4pct；平均归母净利润-1.2 亿元，同比-3346%，较24 年提升1543pct。2024 年/25Q1，板块营业收入同比下降，主要反映2022-23年地产销售下行，传导至24 年/25Q1 的结算下行。板块归母净利润为负，主要源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。

    24 年毛利率下行，费用率提升，减值创新高，净利率创新低。2024 年，房地产板块毛利率为14.0%，较23 年下降2.4pct；三项费用率为9.6%，较23 年提升1.9pct；减值损失/营业收入为7.8%，较23 年提升4.2pct；归母净利率为-8.6%，较23 年下降8.4pct。25Q1，板块毛利率为13.8%，较24 年下降0.2pct；三项费用率为12.1%，较24 年提升2.5pct；减值损失/营业收入为0.5%，较24 年下降7.3pct；归母净利率为-3.7%，较24 年提升4.9pct。2024 年，板块毛利率持续下行，源于2022-23年行业销售端仍较弱，去化压力较大背景下，房企采取降价促销等措施，导致结转毛利率继续下降。板块减值比例继续提升，创历史新高，源于22 年以来房价持续下行，部分项目去化难度加大，房企计提减值准备比例提升。板块归母净利率为负，创历史新低，源于营收下滑、毛利率下降、费用率提升、减值比例提升等因素。

    杠杆率提升，现金短债比下降，资金端继续承压。2024 年，房地产板块资产负债率为76.0%，较23 年下降0.1pct；剔除预收款的资产负债率为71.2%，较23 年提升1.1pct；净负债率为87.7%，较23 年提升12.6pct；现金短债比为0.9 倍，较23 年下降0.3 倍。25Q1，板块资产负债率为75.8%，较2024 年下降0.2pct；剔除预收款的资产负债率为71.0%，较24 年下降0.2pct；净负债率为91.3%，较24 年提升3.6pct；现金短债比为0.8 倍，较24 年下降0.03 倍。2024 年，板块资产负债率略降，但剔除预收款的资产负债率继续提升，源于房企销售端持续下行、近年来现房销售比例有所提升等因素，导致报表中预收款占比资产比例有所下降。板块净负债率提升，源于板块有息负债保持稳定，货币资金下降，并且24 年/25Q1 板块净利润为负，导致板块净资产下降，综合导致净负债率提升。

    投资分析意见。我们认为，24 年9 月以来，“稳楼市、稳股市”一直是中央层面的明确要求。4 月以来，关税战反复多变，贸易紧张局势加剧，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义。今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）核心城市布局重、拿地能力强、且产品力强的房企：滨江集团、建发股份、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、城投控股；2）二手房中介：贝壳、我爱我家；3）物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业。

    风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期

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