楼市止跌回稳系列二：复盘过去两次外部冲击 积极有为政策下的楼市叙事

核心观点

    2018 年和2020 年经济遭遇外部冲击，积极有为政策叠加经济基本面韧性推动我国经济快速实现恢复性增长，股市也在流动性支持和经济修复预期下迎来阶段性牛市。房地产在这两轮外部冲击下仍处在偏紧的政策框架下，每次阶段性政策放松，经济和楼市基本面改善，地产板块也出现超额收益。本轮贸易战商品覆盖面更广、加征税率更高，我国宏观经济政策预计也更积极有为、扩内需政策预期持续升温，房地产行业政策总基调已转向止跌回稳。我们认为若政策支持性力度加大，地产板块预计表现更优。

    摘要

    政策有效应对两轮外部冲击，经济基本面韧性足。4 月以来美国对全球各国的“对等关税”落地加大了全球贸易形势的不确定性。回顾2018 年中美贸易战以及2020 年疫情冲击，我国经济在外部冲击下展现强大韧性，政策应对及时有效。我国在全球的供应链优势不可替代，2019 年出口实现正增长，2021 年出口又创新高。在财政政策与货币政策支持下我国经济依然保持较高增速，股市也在充裕的流动性支持以及经济复苏带来的盈利修复预期下上涨，沪深300 指数在2021 年初创历史新高。

    此前两轮外部冲击下房地产政策偏紧，政策边际放松后地产基本面改善，地产板块存在超额收益。在2021 年之前，房地产市场仍然处在量价齐升阶段，政策延续“房住不炒”的主基调， 对房地产领域表现出审慎状态，在居民端、房企端均出台相应调控政策以控制风险。地产板块在调控加码下跑输大盘，两次政策边际放松对地产基本面有积极作用，板块出现超额收益，如2018 年10月房地产板块提前止跌并跑赢沪深300 指数。

    本轮外部冲击下房地产行业有三个相同与三个不同。相较于2018年中美贸易摩擦，本轮贸易战所涉及商品范围更广，加征税率更高。房地产基本面相较前两轮冲击存在三个相同点与三个不同点。相似之处在于，1）房地产基本面都存在结构性复苏而非全国性复苏；2）土拍溢价率明显提升；3）产业尤其是新质生产力相关产业与房地产基本面联系紧密。不同之处在于，1）当前阶段政策对房地产行业存在较明显的支持性导向；2）区别于过去一二手房同步上涨，当前一二手房房价表现有所分化，新房价格表现更好；3）当前整体房价低于2018 年和2020 年的绝对水平，而站在2020 年来看，当时房价处于高点。

    房贷利率进一步下调，楼市稳定态势有望延续。看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司，重点推荐A 股：滨江集团、建发股份、金地集团、招商蛇口、招商积余、我爱我家，港股：贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务。外部全球贸易战不确定性影响下，扩内需政策频出，后续政策有望持续加码，推荐优质商业地产公司：华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等。

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