2024及2025Q1房地产板块财报综述：板块报表总体走弱结构分化 近期房地产战略重要性提升

　　本期投资提示：

    　　24 年板块营收走弱，毛利率下行、费率提升、减值占比提升，业绩大幅下滑。24 年板块营收同比-19.3%，较23 年-21.6pct，主要由于22 年销售增速开始回落；从房企结构来看营收增速：一线-16%>二线-23.5%>三线-24%。24 年净利润同比-2510%，较23 年-2468pct，各线房企业绩均值均出现亏损；多数房企业绩大幅下降源于结算偏弱、结转毛利率下行、费率提升、叠加减值占比提升；从房企结构来看业绩增速：二线-246%>一线-321%>三线-11694%。展望后续，尽管22-23 年行业业绩大幅下降形成了低基数，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项费用率有望稳定，综合考虑预计25 年板块业绩仍偏弱，但少数优质企业将有改善。

    　　24 年毛利率和净利率均再下降、均创历史新低，三项费率提升、减值占比提升。24 年板块毛利率14.8%，较23 年-2.6pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3 年，目前正结算21 年高价拿地并后续持续降价阶段的项目；从房企结构来看毛利率：三线18%>二线17%>一线13%。24 年三项费用率9.9%，较23 年+1.9pct。24 年少数股东损益比1%，源于板块业绩为负、少数股东损益也为负；减值损失占营收比为8.4%，同比+4.9pct。毛利率下降、费用率上升、减值损失占比上升综合导致24 年净利率降至-8.9%，较23 年-9.2pct；从结构来看净利率：一线-6%>三线-9%>二线-17%。展望后续，预计25 年板块毛利率和净利率仍偏弱，但少数优质企业将有改善。

    　　24 年末净负债率提升，净负债升、净资产降，现金短债比下降，财务状况仍承压。24年末板块资产负债率74.1%，较23 年末-0.4pct；剔预收款后负债率为70.2%，较23年末+0.6pct；净负债率83.6%，较23 年末+11.0pct，其中一二三线房企净负债率均有所回升，源于有息负债稳定和现金下降推动的净负债上升、业绩持续亏损推动的净资产下降，但预计后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。24 年末板块现金短债比为1.0 倍，较23 年末-0.4 倍；其中一二三线房企分别为1.0 倍、0.7 倍、1.2 倍，各线房企均有所回落。

    　　24 年销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。24年板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-26%，源于行业销售增速下行；25Q1 销售回款降幅收窄至-8.1%，源于2025Q1 的销售有所改善。24年行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为75%，较23 年-6pct；24 年末预收账款同比-26.5%，较23 年末-5.1pct；21-24 年末预收账款锁定率分别为0.98、0.89、0.69、0.63 倍，25Q1 末继续下降至0.61 倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线0.78 倍、二线0.90 倍仍相对略高。

    　　投资分析意见：板块报表总体走弱结构分化，近期房地产战略重要性提升，维持“看好”评级。2024 年房地产板块财务报表继续走弱，预计后续仍将总体偏弱、但结构分化。我们认为去年9 月底以来“止跌回稳”政策组合拳走在正确的道路上，在需求侧，政府强调修复居民资产负债表并释放消费的政策思路，而供给侧，政府强调通过收储和好房子等新房保价引导市场价格修复的政策思路，此外，近期关税调整背景下，我国持续强调扩内需应对，稳地产战略重要性再提升，并近期中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策也将进一步发力，包括：加量好房子、优化收储、推进城改等，地产Alpha 和Beta 或将共振。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国；2）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；3）低估值修复房企：新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业。

    　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。

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