房地产行业C-REITS周报：一季报业绩多数承压 二级行情震荡回调
REITs 指数表现
本周中证REITs 全收益指数下跌1.43%。截至4.25，本周（4.19-4.25，下同）中证REITs（（收盘）指数下跌1.83%，收于847 点；中证REITs 全收益指数下跌1.43%，收于1058.9 点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨0.38%/上涨2.74%/下跌0.11%/下跌1.31%/上涨1.35%/下跌0.37%。
其中恒生指数本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行靠后。
本年中证REITs 全收益指数涨幅为9.41%。截至4.25，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为7.27%，中证REITs 全收益指数涨幅为9.41%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别下跌3.76%/上涨9.58%/下跌0.15%/下跌4.45%/上涨3.45%/下跌4.59%。其中恒生指数本年涨幅最高，REITs 全收益指数排行第2。
REITs 二级市场表现
本周C-REITs 二级市场整体回调；其中仅消费基础设施板块REITs 表现较优，能源基础设施、产业园区板块REITs 回调幅度较大。截至4.25，已上市REITs 总市值约1895.1 亿元，平均单只REIT 市值约29 亿元。本周已上市REITs 中19 支上涨、46 支下跌，周均涨幅为-0.98%；其中中金重庆两江产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT 涨幅靠前，华夏合肥高新REIT 回调幅度较大。板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs 板块二级市场涨幅分别为-0.69%/-1.73%/-1.43%/-0.31%/-1.93%/-1.03%/0.34%/-0.47%。
本周仓储物流板块交易活跃度最高。已上市REITs 本周日均成交量210 万股，日均换手率0.8%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是南方顺丰物流REIT（（ 8.5%）、华泰紫金南京建邺产业园REIT（（ 2%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.8%）。分板块来看，本周仓储物流板块交易最活跃；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs 板块换手率分别为1.5%/0.7%/0.8%/0.6%/0.7%/0.9%/0.6%/0.6%。
REITs 估值表现
本周已上市REITs 中债IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是华夏中国交建REIT（（ 11.6%）、平安广州广河REIT（（ 10.9%）、中金安徽交控REIT（（8.9%）。P/NAV 位于0.7-1.8 区间，其中位列前三的REITs 分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（（1.8）、华夏北京保障房REIT（1.7）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7）。
投资建议：看好2025 年低利率环境及宏观面不断修复下REITs 市场投资机会，而介于REITs 已走过2024 年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV 综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期、基础设施项目运营风险、测算误差风险。
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