城市更新全景分析：公共领域的建材翻新

城市更新：新范畴下 的公共领域的建材翻新建材已步入存量时代，城市更新侧重公共领域翻新，与家装翻新共同构成建材翻新市场。城市更新，是城市发展到一定阶段后必然要经历的再开发过程，主要是对老旧小区、旧商业区、旧工业区、城中村等不再适应经济社会发展的建成区，从功能、空间、形态等要素进行重新整合改造，使之满足时代发展的需要。棚改、旧改、城中村改造都属于城市更新的范围。城市更新当前正从粗放拆改逐步走向全面综合整治，涉及的更新规模更大，对建材需求拉动亦更加精细。

    在建材公共区域需求中，城市更新已经占据较高比重。2024 年总需求面积约45.5 亿平，其中老旧小区改造约11.1 亿平，城中村改造约1.4 亿平，城市更新涉及的面积占比达到28%。2025年中性假设老旧小区改造11.6 亿平，城中村改造2.0 亿平，新建竣工面积下滑7%，城市更新涉及的面积占比或达32%。老旧小区改造主要涉及建材品类为外墙涂料、外墙与屋面防水、保温等公共区域建材；城中村改造拆建为主，大部分建材品类均会拉动。考虑到老旧小区改造占面积占绝大部分，因此对整体建材需求城市更新占比小于上述比例，涂料、防水相对更受益。

    老旧小区改造：开工超额完成，进入新阶段

    老旧小区改造为“十四五”期间城市更新的主要形式，目前已经超额完成开工目标。2025 年住建部长在两会发言指出2019 年至2024 年，全国已累计改造老旧小区近28 万个，已超出此前21.9 万个的目标。对拉动建材需求进行测算：主要拉动外墙涂料、外墙及屋面防水、保温等，以正在改造中小区5.5 万个计，对应涂料、防水拉动分别约130、140 亿元，约占当前需求15%。

    进入新阶段，2000-2005 年间建成的住房或成为下一步老旧小区改造方向。2023 年老旧小区改造范围已扩大，可将建成于2000 年底后、2005 年底前的住宅小区纳入范围。随着逐步进入“十五五”，2000-2005 年的住房或成为改造主体，其建成量远大于此前，需求具有延续性。

    城中村改造：方兴未艾，迎来增量

    城中村改造范围持续扩容。2023 年城中村改造作为重点工作纳入三大工程以来，政策范围持续扩大，从22 个超大特大城市，扩大到常住人口300 万以上的大城市，再扩大到近300 个地级及以上城市。2024 年全国已实施城中村改造项目1863 个，惠及居民136.7 万户，建设筹集安置房189.4 万套。2024 年10 月提出将新增实施100 万套，且主要通过货币化安置方式，有望拉动商品房去化。2025 年1 月住建部提出改造规模在新增100 万套基础上继续扩大。

    地下管网改造：政策密集，力度加大

    城市管网改造政策目标持续提升，塑料管材更为收益。2024 年2 月，住房城乡建设部介绍，未来我国将每年改造10 万公里以上地下管线。2024 年10 月，政策提出未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近60 万公里，投资总需求约4 万亿，则年均达12万公里。2025 年目标继续提升，再建设改造地下管线15 万公里以上。当前地下管网改造中主要应用塑料管材，其次为球磨铸铁管等。若每年改造量15 万公里，假设50%为更换，塑料管占比60%，则对应每年塑料管需求约为4.5 万公里，约90 亿元市场，约为总需求的6%左右。

    风险提示

    1、政策落地速度不及预期；2、市场化主体参与不及预期；3、财政资金落地不及预期；4、城中村改造规模不及预期。

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