地产价格现状：分化、企稳与拐点
地产价格的现状：分化而非共振下跌。全国范围内的一手房和二手房成交合计，从21年到23年年初，下滑了约30%，之后已经企稳。新房供应大幅下降，是新房价格保持坚挺的重要原因，也是一手成交缩量的原因。住宅新开工面积比21年的高点下降了接近80%。新房库存比高点都大幅下滑。二手房的需求持续上升，因为新房供应不足，需求转移到二手房市场。二手房的成交量，过去3年每年都在创新高。但是二手房价格持续下跌，核心是供应，也就是二手房的挂牌量，持续上升创新高。但大概从两个月前开始，挂牌量又开始持续下行，最近在加速。背后的原因是租金回报相对于相应利率的优势显现。租售比从2.0%上升到了近2.4%，而按揭贷款的利率从高位的5%以上，下滑到了3%左右。在这样一个环境下，房子的价值开始凸显。对于租客而言，月供小于租金会激发部分刚需。对于房东而言，租金回报比理财或存款高了，房子相对理财、存款跌出了价值。因此，二手房的成交加速上升，挂牌持续下降。价格上，最近全国范围内的房价跌幅也在持续收窄，上海和杭州二手房价已见底。
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