房地产行业：财政部化债及地产相关表述点评：财政逆周期调节发力 房地产“止跌回稳”有望提速

　　核心观点

    　　财政部部长蓝佛安在新闻发布会上介绍，未来五年我国将直接增加地方化债资源10 万亿元。我们认为中央财政逆周期调节发力将有助于缓解各地方债务压力，推动各地方经济的企稳及居民可支配收入水平的提升，从根本上为房地产市场的需求侧提供购买力支撑，推动行业健康发展。同时房地产税收政策及专项债收储的加速落地，叠加财政部发布提前下达2025 年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算，都将有效降低房企现金流压力、推动棚改提速，促进房地产市场“止跌回稳”。

    　　事件：

    　　11 月8 日，财政部部长蓝佛安在新闻发布会上介绍，从2024 年开始，我国将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4 万亿元。再加上这次全国人大常委会批准的6 万亿元债务限额，直接增加地方化债资源10 万亿元。

    　　11 月8 日，财政部发布关于提前下达2025 年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知。

    　　简评

    　　10 万亿化债彰显财政逆周期调节力度加大，有望从需求侧为房地产市场提供支撑。财政部表示，政策协同发力后，2028 年之前，地方需要消化的隐性债务总额从14.3 万亿元大幅下降至2.3 万亿元，化债压力大大减轻。展望未来，中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间，目前正在积极谋划下一步的财政政策，加大逆周期调节力度。我们认为中央财政发力有助于缓解各地方债务压力，推动各地方经济的企稳及居民可支配收入水平的提升，实现从投资到消费的良性循环，从根本上为房地产市场的需求侧提供购买力支撑，推动行业健康发展。

    　　房地产税收政策、专项债收储加速落地，将有效降低房企现金流压力，推动棚改进程，促进行业“止跌回稳”。此外财政部提到，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房方面，财政部正在配合相关部门研究制定政策细则，推动加快落地。我们认为这都将有助于房企加快消化存量库存、回笼闲置土地资金、减轻居民及企业端税费压力，进而使行业风险有所缓释。这也是实现“促进房地产市场止跌回稳”，构建房地产发展新模式的重要支持。

    　　提前下达2025 年566 亿元的保障性安居工程补助预算，有助于提升实物工作量，加速棚改货币化落地。同日，财政部发布关于提前下达2025 年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知。提前下达数合计566亿元，其中住房保障、城中村改造、老旧小区改造、棚改分别为119、100、332、15 亿元。有助于提升实物工作量，稳定房地产行业的开工、投资指标，同时加速棚改货币化落地。

    　　重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、招商积余、万业企业、张江高科，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城服务、万物云、贝壳-W。同时建议关注部分地方城投及化债的相关地产公司，有望在本轮财政逆周期调节中受益，主要包括城投控股、渝开发、信达地产、云南城投、光大嘉宝等。

    　　风险提示：房地产行业的风险主要在于销售、结转及房企信用修复可能不及预期：1、销售不及预期：地产市场销售目前仍处筑底阶段，未来有继续下行或恢复不及预期的风险；2、结转不及预期：销售疲弱导致房企销售回款较差，资金来源较紧张，项目的施工进度可能受到影响，或导致结转不及预期；3、房企减值超预期：市场销售压力加剧，使得房企存量货值减值压力较大，导致房企业绩表现不及预期的风险。

声明：

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