深度*行业*房地产行业第42周周报：新房二手房成交环比持续增长；住建部提出通过货币化安置实施100万套城中村和危旧房改造

　　新房、二手房成交面积环比持续增长，同比均由负转正。新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期环比下降，同比上升。

    　　核心观点

    　　受益于9 月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地，新房成交面积环比持续增长；同比由负转正。 40 个城市新房成交面积为366.0 万平，环比上升75.7%，同比上升10.3%，同比较上周上升了43.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为92.9%、70.2%、71.8%，同比增速分别为17.1%、-1.9%、34.0%，其中一、三四线城市同比由负转正，同比增速分别较上周上升了46.3、52.5 个百分点；二线城市同比降幅较上周收窄了37.3 个百分点。

    　　二手房成交面积环比持续增长，同比由负转正。18 个城市成交面积为229.4 万平，环比上升69.7%，同比上升24.2%，同比增速较上周上升了55.6 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为79.7%、73.4%、47.1%，同比增速分别为87.1%、0.2%、-10.1%。一、二线城市同比增速由负转正，同比增速分别较上周上升了94.9、44.8 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了29.3 个百分点。

    　　新房库存面积环比上升，同比下降;去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为9668万平方米，环比增速为0.1%，同比增速为-5.0%；去化周期为20.5 个月，环比下降0.7 个月，同比上升1.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.8、17.7、73.8 个月，环比分别下降0.5、0.9、1.9 个月，同比分别上升1.9、0.0、20.3 个月。

    　　土地市场环比量价齐升，溢价率环比下降，同比上升。成交土地规划建面为1645.9 万平方米，环比上升93.3%，同比下降18.8%；成交土地总价为449.2 亿元，环比上升115.7%，同比下降33.6%；成交土地楼面均价为2729 元/平，环比上升11.6%，同比下降18.1%；土地溢价率为1.7%，环比下降2.1 个百分点，同比上升0.6 个百分点。

    　　房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为66.9 亿元，环比上升70.8%，同比下降55.0%（前值：58.5%）。总偿还量为64.2 亿元，环比上升23.1%，同比下降38.9%（前值：-50.7%）；净融资额为2.8 亿元。

    　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为3.0%，较上周上升11.3pct，房地产行业相对收益为2.0%，较上周上升7.0pct。房地产板块PE 为21.66X，较上周上升0.53X。

    　　本周统计局公布9 月地产相关数据。1）单月销售同比降幅虽然收窄，但从绝对值来看，仍处于历史较低水平。9 月销售面积同比下降11.0%，同比降幅较8 月收窄了1.6 个百分点，1-9 月累计同比下降17.1%；9 月投资同比下降9.4%，同比降幅较8 月收窄了0.8 个百分点，1-9 月累计同比下降10.1%；9 月新开工面积同比下降19.9%，同比降幅较8 月扩大了3.2 个百分点，1-9 月累计同比下降22.2%。销售绝对值仍处于历史较低水平，说明需求信心仍然不足。不过由于9 月底接连的会议和政策落地，我们预计10、11、12 三个月的数据都会有所改善。2）9 月房价持续下跌，环比跌幅与8月持平。9 月70 大中城市新房价格环比下降0.7%，二手房价格环比下降0.9%，环比跌幅均与8 月持平。

    　　政策

    　　10 月17 日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。四个取消包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加包括：1）通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造，根据住建部统计，35 个大城市需改造的城中村有170万套。2）年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿，截至10 月16 日，已审批通过贷款达到2.23 万亿元。其中，100 万套城中村改造和危旧房改造的货币化安置方式，有助于为市场释放更多住房需求；项目“白名单”信贷投放力度加大，也有望进一步改善房企资金，促进保交房工作的推进。当前房地产政策方向已经明确，未来推动各项政策落地落实将是关键。我们认为，本次会议重点在于通过货币化安置方式实施城中村改造，后续实操中或还会涉及旧改、城市更新，这也是高能级城市刺激需求的重要抓手。100 万套城中村和危房改造数量虽然不高，但由于主要集中在高能级城市，补偿成本更高，因此我们预计整体资金规模并不一定低。此外，会议也提到“9月底以来，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化”、“10 月的数据会是一个积极乐观的结果”，我们认为现阶段“止跌企稳”的首要关键是量的企稳，尤其是核心城市的量的回稳。这也就意味着超短期内，房价绝对值可能还会有小幅探底，但相较于之前的“无底”的悲观预期，市场已经在纠偏的过程中了。因此我们认为，下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在12-15 个月左右。

    　　投资建议

    　　我们认为，当前行业政策大方向已经明确，指向支持推动房地产市场“止跌回稳”。下一阶段，地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”到“量增价稳”，再到“量价齐稳”，整个修复周期预计会在12-15 个月左右。从地产板块的投资机会角度，短期来看，10 月21 日5 年期以上LPR 如期下降25BP 至3.6%，减少了居民的购房成本。其次是11 月初的美国大选结果和美联储会议，这也将是全球资金对国内资产做出投资决策的重要判断依据，但目前这两块的预期仍不明朗，因此11 月的国内地产行情将主要依据于国内本身的基本面数据的修复，目前看我们预计11 月中旬的统计局数据（反映10 月数据）相对乐观，叠加当前政策传导和年底各开发商冲刺业绩，我们认为需重视Q4 地产板块的投资机会。

    　　现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。

    　　风险提示

    　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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