华福固收：近期公募REITS表现如何？
投资要点：
首批公募REITs 上市已经三周年，当前市场对于公募REITs 的相关基本问题正在逐步成熟，市场化机制也逐步建立，公募REITs 产品的长期投资价值稳步提升，那么近期公募REITs 具体表现如何？我们对此展开研究。
一级市场持续扩扩张
1、 存量市场中交通类REITs占主导地位：市场规模稳步上升，底层资产类型逐渐多元化。截至 2024年7月17日，我国市场上现存公募REITs产品共计41个，发行规模合计1234.40亿元，目前共包括生态环保、交通基础设施、能源基础设施、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房和园区基础设施七种，底层资产品类日益丰富，其中交通基础设施REITs发行数量与规模位居首位2、 发行节奏有所加快，能源类首发表现突出：自2021年首批9支REITs发行面世以来，市场规模持续增长，2022年由于政策支持公募REITs发行热度呈现上升态势，但在2023年发行数量有所降温，今年再次迎来快速发展期，截止至7月17日已发行11支REITs，其中两只产品已获批待上市，预计今年全年发行的公募REITs数量将创下新记录。从发行表现来看，能源基础设施REITs在整体市场中认可度更高，首日溢价率表现明显突出。
3、 战略投资者持有比例高：从投资者结构来看，配售份额中以战略投资者为核心，今年上半年新发的公募REITs中，剔除原始权益人及相关方影响后，券商、产业资本及保险参与度较高，战略配售规模占比分别约为28%、25%及19%。
二级市场估值调整
1、 近期收益率震荡横行，年内表现跑赢股债： REITs行情大部分时候是好于权益的，但是与债市相比则高低不定。2024年初震荡下行，到了2月份触底反弹，随着政策利好催化的行情结束，REITs短暂低迷之后维持较为稳定的表现。横向比较三类指数年初至今涨跌幅，与2024年1月2日相比，REITs指数上涨10.0%，而沪深300上涨3.4%、中债新综合财富指数上涨3.9%，REITs年内表现跑赢股债双市场。
2、 今年整体成交活跃度逐渐下降：从二级交易情况来看，2024年3月以来，公募REITs整体成交规模和成交活跃度都在逐月下降。公募REITs市场交易情绪最高峰出现在21年末和22年初，此后交易逐渐回归理性。虽然月度换手率基本都逐渐下降，但主要可能源于近期风险偏好收缩、长端利率下行，存量REITs持有人或有一定惜售情绪。
3、 不同资产类型REITs估值表现有所分化：消费基础设施、仓储物流、园区基础设施目前估值水平比较高，甚至部分已达到90%以上。但是相比而言能源类和保租房类中债估值收益率相对处于历史分位数较低位置。大部分REITs的P/NAV表现与中债估值收益率是基本吻合的，估值收益率较高的部分REITs如园区基础设施类和仓储物流类等，P/NAV估值倍数已达到10%以下，表明当前资产价值已经被严重低估，配置价值显现。但是能源类和保租房类REITs目前估值水平都相对较高，配置价值不高。
现金分红稳定，投资价值凸显
特许经营权类REITs的现金分派率整体来看会比产权类REITs更高，主要原因是两者底层资产的属性就存在本质差异。特许经营权的价值会随着时间而逐步降低，剩余期限越短、价值越低，而最终到期后就不再存在市场价值；但产权类项目与之相反，存续期内是有可能获得资产增值的，并且最终到期之后也可以通过市场化交易获得处置资产收益，因此前者往往要求更高的现金分派率而后者产权类REITs投资者相对而言可以容忍低一点的现金分派率以换取未来资产增值的机会。
特许经营权类主要对应着能源基础设施、生态环保和交通基础设施，很明显这几类REITs年化现金分派率显著较高，对应的现金流确定性高，现金分派率处于已上市REITs较高水平。能源基础设施 REITs 表现出相对稳健的基本面，长期视角下，投资人通过能源基础设施 REITs购入优质底层资产，可以获得基础设施良好运营所带来的现金流分配。
而产权类现金分派率虽然不及特许经营权类，但是年化现金分派率的均值也基本都在4%以上，仅有个别产品表现略差，在当前资产荒行情下整体表现也尤为突出。
风险提示
政策边际变化，市场风险超预期。
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